Checklist du propriétaire qui découvre sa maison squattée : 12 actions à cocher dans l'ordre

Vous arrivez devant votre maison et la serrure a changé. Des inconnus sont à l'intérieur, parfois ils refusent d'ouvrir, parfois ils prétendent avoir un bail. Le premier réflexe est rarement le bon : on a envie de forcer la porte, de couper le compteur, d'appeler tous ses proches. C'est compréhensible, mais chacune de ces réactions peut coûter cher au propriétaire, parfois plus cher qu'au squatteur.

La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a profondément modifié le paysage. Son article 38 a supprimé la condition de résidence principale pour activer la procédure préfectorale d'évacuation forcée. Concrètement : la procédure 48h couvre désormais les résidences principales ET secondaires. Cela change tout pour les propriétaires de maisons de vacances, de pieds-à-terre familiaux, de biens hérités occupés ponctuellement.

Cette checklist propriétaire découvrir maison squattée a été pensée comme un outil opérationnel. Douze points à cocher, regroupés en quatre phases : les premières heures, la constitution du dossier, le déclenchement de la procédure, et le suivi jusqu'à la récupération du logement. Imprimez-la, gardez-la sur votre téléphone, transmettez-la à votre voisin de campagne. Quand le choc frappe, avoir une liste claire évite les décisions à 22 heures, prises sous le coup de la colère, qui se paient pendant des mois.

Phase 1 — Les six premières heures : sécuriser sans aggraver

Ces premiers points concernent les heures qui suivent la découverte. L'objectif est simple : ne rien faire d'irréversible, et préparer le terrain pour les professionnels qui vont prendre le relais.

✅ Point 1 — Ne pas entrer, ne pas forcer la porte

Même si la maison vous appartient, dès lors qu'elle est habitée par un tiers, elle est juridiquement considérée comme son domicile au sens de l'article 226-4 du Code pénal. Forcer l'entrée vous expose à des poursuites pour violation de domicile. Restez à l'extérieur, sur la voie publique ou sur la parcelle voisine si vous y êtes autorisé.

✅ Point 2 — Ne pas couper l'eau, l'électricité ou le gaz

L'article 226-4-2 du Code pénal sanctionne le fait de forcer un occupant à quitter les lieux par des voies de fait. Cela inclut explicitement la coupure des fluides. Vous risquez jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Laissez les compteurs en l'état, même si la facture vous parvient.

✅ Point 3 — Photographier l'extérieur, horodater

Depuis la voie publique, prenez des photos de la façade, des fenêtres, des éventuelles serrures changées, des plaques d'immatriculation des véhicules stationnés. Activez la géolocalisation et l'horodatage automatique sur votre téléphone. Ces clichés ne remplacent pas un constat de commissaire de justice, mais ils servent d'éléments de contexte pour le dépôt de plainte.

✅ Point 4 — Identifier les témoins immédiats

Voisins, gardien, facteur, agent communal : notez les noms et coordonnées de toute personne susceptible de témoigner sur la date d'arrivée des occupants. Un voisin qui a vu un déménagement nocturne il y a trois jours est un témoin précieux pour démontrer le caractère récent et frauduleux de l'occupation.

Phase 2 — Le dossier de preuves à constituer

La procédure préfectorale 48h n'est pas automatique. Le préfet exige un dossier solide. Plus il est complet à l'arrivée, plus la mise en demeure tombe vite. Cette deuxième série de points conditionne directement la réussite de la suite.

✅ Point 5 — Rassembler les titres de propriété

Acte notarié d'achat, attestation notariée de propriété, dernier avis de taxe foncière à votre nom. La preuve de propriété est le pilier du dossier. Si vous êtes héritier et que la succession n'est pas finalisée, demandez à votre notaire une attestation provisoire. Sans titre de propriété, aucune procédure ne peut démarrer.

✅ Point 6 — Réunir les preuves d'usage du logement comme domicile

C'est le point qui change tout depuis la loi Kasbarian. Vous devez prouver que le local est un domicile, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire. Pour une résidence secondaire : factures d'électricité, de gaz, contrats d'assurance habitation à votre nom, photos personnelles à l'intérieur datant d'avant l'occupation, courriers reçus à cette adresse, abonnements (eau, internet), témoignages de voisins.

✅ Point 7 — Faire établir un constat d'occupation illicite

C'est l'acte central. Un commissaire de justice (terme qui remplace celui d'huissier depuis le 1er juillet 2022) se déplace, constate l'occupation, décrit les lieux, recueille si possible l'identité des occupants. Le constat a une force probante quasi irréfragable devant la préfecture et les juridictions. Compter, à titre d'ordre de grandeur indicatif et sous réserve du tarif de l'étude, entre 600 et 900 € pour un constat complet avec suivi de procédure.

✅ Point 8 — Déposer plainte au commissariat ou à la gendarmerie

Le dépôt de plainte pour violation de domicile (art. 226-4 CP) est un prérequis. Depuis la loi Kasbarian, la peine encourue est passée à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. Demandez le récépissé de plainte : c'est lui que vous joindrez au dossier préfectoral. Si l'officier de police judiciaire est réticent, insistez et faites référence à l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 modifiée.

Phase 3 — Déclencher la procédure préfectorale 48h

Le dossier est prêt. C'est maintenant que l'on bascule du subi à l'agi. Cette phase est codifiée par l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, dans sa rédaction issue de la procédure préfectorale 48 heures renforcée en 2023.

✅ Point 9 — Saisir la préfecture par requête formalisée

La requête se dépose auprès de la préfecture du département où se situe le bien. Elle doit contenir : titre de propriété, preuve d'usage comme domicile, constat de commissaire de justice, récépissé de dépôt de plainte, demande explicite de mise en demeure sur le fondement de l'article 38 de la loi du 5 mars 2007. Un avocat ou un commissaire de justice peut rédiger cette requête : ce n'est pas obligatoire, mais cela évite les rejets pour vice de forme.

✅ Point 10 — Suivre l'instruction préfectorale

Le préfet dispose de 48 heures, à compter de la réception du dossier complet, pour décider de la mise en demeure ou la refuser par décision motivée. En pratique, l'instruction peut prendre plus de temps si une pièce manque ou si les services préfectoraux sont engorgés. Préparez une copie du dossier en double : envoi recommandé avec AR et remise en main propre contre signature au guichet de la préfecture.

✅ Point 11 — Mise en demeure et délai de 48 heures aux occupants

Si la requête aboutit, le préfet notifie aux occupants une mise en demeure de quitter les lieux dans un délai de 48 heures. Passé ce délai, l'évacuation forcée peut être exécutée par les forces de l'ordre, sans qu'il soit besoin de saisir le juge. La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) ne s'applique pas aux squatteurs depuis la loi Kasbarian. C'est une différence majeure avec le contentieux locatif classique : un locataire défaillant n'est pas un squatteur, et reste protégé par la trêve.

Phase 4 — Après l'évacuation : sécuriser et documenter

L'évacuation préfectorale n'est pas la fin du parcours. Le dernier point de la checklist couvre la remise en état du bien et la constitution d'un dossier de préjudice si vous souhaitez engager une action civile contre les anciens occupants.

✅ Point 12 — Constat d'état des lieux post-évacuation et changement de serrure

Dès la sortie des occupants, faites revenir un commissaire de justice pour constater l'état du logement, les éventuelles dégradations, les biens laissés sur place. Ce constat sert de base à toute action en réparation. Faites immédiatement appel à un serrurier agréé pour changer les serrures et sécuriser les ouvertures. Photographiez chaque pièce, chaque pièce d'identité ou document oublié par les occupants : ils peuvent servir à les identifier pour engager une action en indemnité d'occupation.

Et après ?

Si vous souhaitez engager une action civile (indemnité d'occupation, dommages-intérêts pour dégradations), il vous faudra un avocat. Comptez, à titre d'ordre de grandeur indicatif, entre 800 et 1 200 € pour une intervention ponctuelle. Une déclaration de sinistre à votre assurance habitation est également à envisager : certains contrats couvrent une partie des frais de remise en état, voire les frais de procédure.

Cette checklist couvre les douze actions structurantes. Selon les spécificités de votre dossier (occupation très ancienne, présence d'enfants mineurs, faux baux fabriqués par les occupants), des étapes complémentaires peuvent s'ajouter. Dans ces cas-là, l'accompagnement par un réseau coordonné permet d'éviter les angles morts. Anti-Squat Express coordonne un réseau de commissaires de justice et d'avocats partenaires : forfait de coordination 1 500 € + frais réseau facturés directement par les professionnels (commissaire 600-900 €, avocat ponctuel 800-1 200 € si nécessaire). Total estimé client : 2 200 à 3 000 €. Vous pouvez consulter notre grille tarifaire complète.

Les erreurs qui annulent toute la checklist

Une checklist ne vaut que si l'on ne saute pas de cases. Voici les trois erreurs qui, en pratique, font dérailler les dossiers les mieux préparés.

Attendre plusieurs semaines avant d'agir

La procédure préfectorale 48h vise les occupations frauduleuses récentes. Plus le temps passe, plus les occupants peuvent constituer des éléments faisant douter de la nature frauduleuse de l'entrée (factures à leur nom, faux baux antidatés, déclaration à la CAF). Agir dans les 72 premières heures de la découverte maximise les chances de succès.

Négocier directement avec les occupants

Promettre de l'argent contre un départ, signer un papier rédigé sur place, accepter un délai en échange d'une caution : autant d'actes qui peuvent être interprétés comme une reconnaissance tacite de droit d'occupation. Ne signez rien. Si un contact direct s'impose, qu'il soit assuré par un commissaire de justice ou un avocat.

Confondre squat et impayé locatif

Un locataire qui ne paie plus son loyer n'est PAS un squatteur. Il bénéficie d'un bail, donc de la protection du contentieux locatif classique (commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique). La procédure 48h ne lui est pas applicable. Tenter de l'activer sur ce fondement aboutit à un rejet préfectoral systématique. Pour les autres situations limites, notre page de questions fréquentes détaille les cas particuliers.

En conclusion

Récapitulons l'essentiel. La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a étendu la procédure préfectorale 48h aux résidences principales ET secondaires. Cette checklist propriétaire découvrir maison squattée, en douze points, structure votre action sur les premières heures, le dossier de preuves, le déclenchement préfectoral et le suivi post-évacuation.

Trois actions immédiates si vous découvrez aujourd'hui que votre bien est occupé : un, ne franchissez pas le seuil et ne touchez à aucun compteur. Deux, photographiez l'extérieur depuis la voie publique et notez les témoins. Trois, prenez contact avec un commissaire de justice pour le constat d'occupation, qui sera la pièce maîtresse du dossier préfectoral.

Garder la tête froide pendant 48 à 72 heures change l'issue de la procédure. La précipitation, elle, coûte des mois.