Droit du propriétaire d'un bien squatté : tous les recours en 7 étapes

Rentrer chez soi et découvrir que des inconnus occupent votre bien est une épreuve brutale. La première réaction est souvent de vouloir agir seul, dans l'urgence, parfois au mépris du cadre légal. C'est précisément ce qu'il faut éviter. Le droit français a profondément évolué depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, et les recours du propriétaire sont aujourd'hui clairs, encadrés et — sous conditions — rapides.

Point essentiel à retenir d'emblée : la loi du 27 juillet 2023 (dite loi Kasbarian) couvre les résidences principales ET secondaires. L'ancienne distinction qui laissait les propriétaires de maisons de vacances sans recours rapide a été supprimée par l'article 38 de cette loi. Que votre bien soit votre domicile habituel ou une résidence d'agrément, la procédure préfectorale 48 heures vous est désormais ouverte, à condition de respecter scrupuleusement chaque étape.

Ce guide pratique détaille, étape par étape, vos droits en tant que propriétaire bailleur ou propriétaire occupant face à une occupation illicite. Vous y trouverez la chronologie réelle des démarches, les pièces à constituer, les pièges à éviter et les coûts à anticiper. Aucun jargon inutile : juste ce qu'il faut savoir pour passer à l'action sans commettre l'erreur qui retournerait la procédure contre vous.

Étape 1 — Qualifier juridiquement la situation avant d'agir

Avant de parler de droit du propriétaire d'un bien squatté et de recours, il faut s'assurer que l'on se trouve réellement face à un squat au sens de la loi. La confusion la plus fréquente concerne la différence entre squatteur et occupant sans droit ni titre. Cette distinction n'est pas théorique : elle conditionne la procédure applicable et donc le délai de récupération du bien.

Un squatteur est une personne qui est entrée dans un local d'habitation par voie de fait — effraction, violence, ruse — sans autorisation et qui s'y maintient. C'est l'hypothèse visée par l'article 226-4 du Code pénal (violation de domicile, désormais punie de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende depuis la loi Kasbarian) et par la procédure préfectorale 48h de l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, telle que modifiée en 2023.

À l'inverse, un locataire qui ne paie plus son loyer n'est pas un squatteur. Il est entré régulièrement par un bail. Sa situation relève du contentieux locatif : commandement de payer, assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement, commandement de quitter les lieux, puis concours de la force publique. Aucune procédure préfectorale 48h ne s'applique, et la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) reste opposable.

Troisième cas : l'ami, le membre de la famille ou l'ex-conjoint hébergé qui refuse de partir. Là encore, le qualifier de squatteur serait juridiquement inexact, car l'occupation initiale a été consentie. La voie est judiciaire, pas préfectorale.

Avant toute démarche, posez-vous donc trois questions : comment la personne est-elle entrée ? Y a-t-il eu effraction ou autorisation ? Existe-t-il un bail ou un titre d'occupation, même verbal ? La réponse oriente tout le reste.

Étape 2 — Constater l'occupation et sécuriser les preuves

Une fois la qualification posée, la priorité absolue est de constituer un dossier de preuves solide. La procédure préfectorale 48h est rapide, mais elle est aussi exigeante sur le plan probatoire. Le préfet ne mettra pas en demeure les occupants sans pièces sérieuses.

Trois éléments forment le socle du dossier :

• La preuve de votre droit sur le bien : titre de propriété (acte notarié), dernière taxe foncière, attestation notariée récente. Pour un propriétaire bailleur, joindre également le bail en cours et la dernière quittance émise au locataire légitime.
• La preuve que le local est un domicile : factures d'énergie à votre nom, attestation d'assurance habitation, abonnements internet, photographies datées de l'intérieur meublé. Depuis la loi Kasbarian, peu importe que ce soit votre résidence principale ou secondaire — mais il faut démontrer que c'est bien un local d'habitation.
• La preuve de l'occupation illicite : c'est là qu'intervient le commissaire de justice (terme qui a remplacé celui d'huissier de justice depuis le 1er juillet 2022). Son constat d'occupation a une force probante particulière. Il décrit qui est présent, depuis quand selon les déclarations des occupants, l'état des lieux, les éventuelles traces d'effraction.

Le coût d'un constat se situe à titre indicatif entre 200 et 400 € HT, mais peut monter à 600-900 € lorsque s'y ajoutent les démarches de suivi (signification, accompagnement des forces de l'ordre). Ce montant varie selon le tarif de l'étude et la complexité du dossier.

Doublez systématiquement vos preuves : photographies horodatées de l'extérieur, témoignages écrits de voisins datés et signés, échanges écrits avec votre gestionnaire ou gardien. Plus le dossier est dense au moment du dépôt en préfecture, plus la décision tombera vite.

Étape 3 — Déposer plainte pour violation de domicile

Le dépôt de plainte est une condition de fait de la procédure préfectorale, même s'il n'est pas formellement listé à l'article 38 de la loi DALO. En pratique, aucun préfet ne traite un dossier sans plainte préalable, car celle-ci enclenche l'enquête de police ou de gendarmerie qui établira la matérialité de l'infraction.

La plainte doit viser deux infractions, selon les circonstances :

• La violation de domicile de l'article 226-4 du Code pénal, lorsque l'entrée s'est faite par voie de fait dans un local d'habitation.
• L'introduction et maintien dans le domicile d'autrui, dont les sanctions ont été aggravées par la loi du 27 juillet 2023.

Rendez-vous au commissariat ou à la gendarmerie territorialement compétents, c'est-à-dire ceux du lieu du bien — pas ceux de votre résidence personnelle si elle est différente. Apportez l'ensemble du dossier de preuves constitué à l'étape précédente. Refusez catégoriquement la simple main courante : seul un dépôt de plainte formel ouvre la procédure.

Si l'accueil est réticent — cela arrive, certains agents méconnaissent encore la loi Kasbarian — demandez l'application explicite de l'article 38 de la loi DALO modifié. Vous pouvez vous faire accompagner. En cas de refus persistant, le procureur de la République peut être saisi directement par courrier recommandé avec accusé de réception, en joignant l'ensemble du dossier.

Une fois la plainte enregistrée, conservez précieusement le récépissé numéroté : c'est l'une des pièces clés que la préfecture exigera pour activer la procédure préfectorale 48 heures.

Étape 4 — Saisir le préfet et obtenir la mise en demeure

Vient le cœur du dispositif. Le propriétaire (ou son mandataire) saisit le préfet du département où se situe le bien, par courrier recommandé avec accusé de réception ou, lorsque la préfecture le propose, par voie dématérialisée. Le dossier doit contenir : la preuve de la propriété, la preuve que le local est un domicile, le constat d'occupation du commissaire de justice, et le récépissé du dépôt de plainte.

Le préfet dispose alors de 48 heures pour statuer. Trois issues possibles : il met en demeure les occupants de quitter les lieux, il refuse par décision motivée, ou il garde le silence — auquel cas un recours hiérarchique ou contentieux devient nécessaire.

La mise en demeure préfectorale est signifiée aux occupants. À compter de cette signification, ils disposent d'un délai minimum de 24 heures pour libérer les lieux volontairement. Passé ce délai, le préfet peut faire procéder à l'évacuation forcée par le concours de la force publique, sans avoir à passer par un juge.

Il faut toutefois être lucide sur la chronologie réelle. Le délai officiel de 48 heures est un délai de décision préfectorale, pas le délai total entre votre découverte et la récupération effective du bien. En pratique, selon la réactivité de la préfecture, du commissariat et la solidité du dossier, le temps cumulé peut aller de quelques jours à plusieurs semaines. Une procédure menée dans les règles, avec un dossier complet et un suivi rigoureux, sort néanmoins du cadre des longs mois autrefois nécessaires pour une expulsion judiciaire classique.

Avantage majeur depuis la loi Kasbarian : la trêve hivernale ne s'applique pas aux occupants illicites. Une procédure peut donc aboutir entre le 1er novembre et le 31 mars, ce qui était impossible auparavant pour la voie judiciaire.

Étape 5 — Ce qu'il ne faut PAS faire en tant que propriétaire

Le droit du propriétaire d'un bien squatté et ses recours s'exercent dans un cadre strict. Toute initiative individuelle qui sort de ce cadre peut se retourner contre vous, transformer la victime en mise en cause, et faire échouer la procédure. Cinq erreurs sont à proscrire absolument.

Ne changez pas la serrure vous-même. Tant que les occupants se trouvent dans le bien, forcer l'accès ou les enfermer dehors par changement de serrure constitue une voie de fait pouvant être pénalement qualifiée. Le propriétaire peut alors être poursuivi pour atteinte au domicile — paradoxe juridique, mais bien réel.

Ne coupez pas l'eau, l'électricité ou le gaz. Depuis la loi du 27 juillet 2023, l'article 226-4-2 du Code pénal sanctionne spécifiquement le propriétaire qui userait de telles manœuvres pour contraindre un occupant à quitter les lieux. La peine prévue est significative et l'infraction est constituée même si l'occupation est illicite.

N'entrez pas par effraction, même si vous êtes le propriétaire et que vous estimez les occupants illégitimes. Le local est juridiquement considéré comme leur domicile au sens du droit pénal dès lors qu'il est habité, jusqu'à décision préfectorale ou judiciaire contraire.

Ne menacez pas et ne faites pas pression physiquement. Les vidéos virales d'expulsion sauvage sont parfois suivies de plaintes et de condamnations contre le propriétaire. Au-delà du risque pénal, c'est une catastrophe procédurale : la qualité de victime peut être fragilisée.

Ne tardez pas non plus. Si la loi Kasbarian ne fixe plus de délai couperet pour saisir le préfet, plus l'occupation s'installe, plus il devient difficile de prouver son caractère récent et frauduleux. Agissez sous quelques jours, pas sous quelques mois.

Pour un accompagnement coordonné qui respecte chacune de ces limites, vous pouvez signaler un squat à Anti-Squat Express — l'équipe articule constat, dépôt préfectoral et suivi sans jamais sortir du cadre légal.

Étape 6 — Anticiper les recours complémentaires et le préjudice

La récupération du bien ne clôt pas le dossier. D'autres recours peuvent être exercés en parallèle ou ensuite, pour réparer le préjudice subi.

L'indemnité d'occupation est le premier levier. Bien qu'aucun bail n'existe, le squatteur peut être condamné à verser une somme équivalente à la valeur locative du bien pour la période d'occupation. Cette demande se forme devant le juge civil, généralement le tribunal judiciaire, par voie d'assignation. Elle suppose toutefois d'identifier les occupants — ce qui n'est pas toujours simple en pratique.

La réparation des dégradations constitue le second volet. Tout dommage causé au bien (mobilier détruit, sols dégradés, peintures abîmées, équipements volés) peut donner lieu à des dommages-intérêts. Un constat de fin d'occupation par le commissaire de justice, réalisé immédiatement après la sortie des occupants, est ici décisif. Sans cette photographie juridique de l'état des lieux, le chiffrage devient hasardeux.

Le volet pénal peut produire des effets supplémentaires : une condamnation pour violation de domicile peut inclure une obligation d'indemnisation au profit de la partie civile. La constitution de partie civile auprès du juge d'instruction ou directement à l'audience correctionnelle est donc utile lorsque le dossier le justifie.

Enfin, n'oubliez pas votre assurance multirisques habitation. Certains contrats couvrent les dégradations consécutives à un squat, ainsi que la prise en charge partielle des frais juridiques. Lisez attentivement vos conditions générales et déclarez le sinistre dès la découverte de l'occupation, dans le délai contractuel (souvent cinq jours ouvrés).

Pour les propriétaires bailleurs, certaines assurances loyers impayés intègrent une garantie contre le squat post-bail, mais elles excluent classiquement le squat initial sans entrée par bail. Vérifiez les exclusions ligne à ligne.

Étape 7 — Évaluer les coûts réels et coordonner les professionnels

Le droit du propriétaire d'un bien squatté et ses recours ont un coût. Anticiper la facture évite les mauvaises surprises et permet de mobiliser les bons professionnels au bon moment.

Les frais préfectoraux sont nuls. La saisine du préfet, la mise en demeure et l'évacuation forcée elle-même ne donnent lieu à aucune redevance. C'est une différence majeure avec la voie judiciaire, qui implique frais de justice, frais d'avocat obligatoire au-dessus de certains seuils, et frais d'exécution.

Les frais de commissaire de justice représentent le poste principal. Un constat initial d'occupation se situe à titre indicatif entre 200 et 400 € HT. L'ensemble constat + signification + suivi peut atteindre 600 à 900 € selon le tarif de l'étude et la complexité du dossier. Ces fourchettes sont indicatives et varient géographiquement.

Les honoraires d'avocat, s'ils s'avèrent nécessaires (volet pénal, contestation préfectorale, action en indemnité d'occupation), se situent généralement entre 800 et 1 200 € HT pour une intervention ponctuelle, davantage en cas de procédure pleine. Pour la seule procédure préfectorale 48h, l'avocat n'est pas obligatoire — mais son intervention sécurise le dossier.

Le coût d'opportunité est souvent le plus lourd : pendant l'occupation, un bien locatif ne produit aucun revenu, et une résidence secondaire ne peut être ni habitée ni vendue.

Pour comparer ces ordres de grandeur avec une approche coordonnée, consultez le tarif récupération de bien squatté proposé par Anti-Squat Express : commission fixe de 1 500 € à la signature du mandat, frais réseau payés directement au commissaire de justice (600-900 €) et, si nécessaire, à l'avocat ponctuel (800-1 200 €), pour un total estimé client compris entre 2 200 et 3 000 €. Aucun abonnement, aucun frais caché. Pour les zones d'ombre, consultez aussi nos questions fréquentes sur le squat.

En conclusion

Vos droits de propriétaire face à un bien squatté n'ont jamais été aussi clairement définis qu'aujourd'hui. La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, couvre les résidences principales ET secondaires : la procédure préfectorale 48h vous est ouverte dans les deux cas, sous réserve de respecter chaque étape.

Trois actions immédiates si vous découvrez une occupation illicite :

1. Documenter sans entrer : photographier l'extérieur, recueillir des témoignages de voisins, mandater un commissaire de justice pour un constat dans les 24 à 48 heures.
2. Déposer plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie du lieu du bien, en exigeant l'enregistrement formel et en obtenant un récépissé numéroté.
3. Saisir le préfet avec un dossier complet (titre de propriété, preuve de domicile, constat, plainte) et suivre activement la décision dans les 48 heures.

Le bon réflexe : ne jamais agir seul, ne jamais sortir du cadre légal, et coordonner sans délai les bons professionnels. C'est exactement ce que propose Anti-Squat Express.