Vous avez investi dans une maison de famille en Bretagne, un studio à la montagne, un cabanon dans le Sud — un lieu où vous ne passez que quelques semaines par an. Le reste du temps, le bien est inoccupé, et c'est précisément ce qui en fait une cible. Si vous découvrez à votre arrivée que la porte a été forcée et que des inconnus s'y sont installés, vous pourriez avoir le réflexe de penser que c'est foutu, que « les résidences secondaires ne sont pas protégées ». Cette idée est fausse depuis 2023. Vous avez exactement les mêmes armes juridiques que pour une résidence principale, et la procédure est tout aussi rapide.
La promesse de cet article : à la fin, vous saurez précisément quels sont vos droits, comment prouver l'occupation, quels cas particuliers existent (succession, AirBnb détourné, location saisonnière) et comment prévenir un futur squat. Et si vous voulez gagner du temps, notre conciergerie pilote tout pour vous, partout en France métropolitaine.
1. Avant 2023 vs depuis 2023 — la révolution juridique
Avant la loi Kasbarian, l'article 38 de la loi DALO de 2007 — la voie préfectorale rapide — ne s'appliquait qu'à la résidence principale. Les propriétaires de résidence secondaire devaient passer par la procédure civile classique : assignation, audience, jugement, signification, expulsion. 6 mois minimum, 8 à 15 000 € d'honoraires, des biens parfois dégradés à la fin.
Cette inégalité de traitement avait été dénoncée pendant des années. Plusieurs affaires médiatisées (la maison du couple de retraités à Théoule-sur-Mer en 2020, la villa du Cap Ferret en 2022) avaient cristallisé l'opinion publique. Le législateur a fini par agir.
Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l'article 38 pour étendre son champ d'application à tous les locaux à usage d'habitation, sans distinction.
« Le présent article s'applique aux locaux à usage d'habitation occupés à titre principal ou à titre secondaire ainsi qu'aux locaux à usage d'habitation inoccupés. » — Article 38 modifié par l'article 7 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
Trois mots-clés à retenir : « principal », « secondaire », « inoccupé ». Que votre bien serve de logement habituel, de maison de vacances, ou qu'il soit en travaux entre deux locataires : la procédure préfectorale 48h s'applique.
2. Pourquoi les résidences secondaires sont plus ciblées
Les statistiques ne sont pas publiées en bloc, mais les remontées du terrain (commissaires de justice, mairies, syndicats de copropriété) convergent : les résidences secondaires sont surreprésentées dans les dossiers de squat. Trois raisons.
La vacance saisonnière est repérée
Une maison vide six mois sur douze est facilement identifiable. Boîte aux lettres pleine, volets fermés en permanence, jardin en friche, factures EDF anormalement basses (que les squatteurs détectent via les compteurs Linky visibles), absence de véhicule. Les réseaux de squatteurs organisés repèrent ces biens méthodiquement.
Le délai de réaction du propriétaire est plus long
Sur une résidence principale, on s'aperçoit du squat en quelques heures. Sur une résidence secondaire, le délai moyen entre l'effraction et la découverte est d'une à trois semaines. C'est suffisant pour que les occupants s'installent, fassent venir d'autres personnes, modifient les serrures.
La preuve de propriété et d'occupation est plus complexe
Sur une résidence principale, les preuves sont triviales (factures EDF, justificatifs de domicile). Sur une secondaire, il faut souvent constituer un dossier plus étoffé (taxe d'habitation secondaire, factures d'entretien, contrats d'assurance, photos datées, témoignages voisinage).
3. Comment prouver l'occupation sans titre
La pièce maîtresse de votre dossier est le constat d'occupation dressé par un commissaire de justice. Mais avant d'en arriver là, vous devez constituer un faisceau de preuves qui établit : que le bien est à vous, qu'il était sous votre maîtrise jusqu'à une date récente, et que les occupants actuels n'ont aucun titre.
Les preuves de propriété — incontournables
- Acte de propriété notarié ou attestation notariale en cas de succession.
- Avis d'imposition — taxe foncière et taxe d'habitation secondaire au nom du propriétaire.
- Contrat d'assurance habitation à votre nom.
- Factures à votre nom à l'adresse du bien (EDF, eau, fibre, ramonage).
Les preuves d'occupation antérieure légitime — déterminantes
C'est ce qui distingue un squat d'un litige plus complexe. Vous devez prouver que vous avez occupé ou utilisé le bien récemment.
- Photos datées du bien dans son état précédent (intérieur, mobilier).
- Factures de travaux ou d'entretien (jardinier, élagueur, plombier).
- Témoignages écrits du voisinage attestant de votre présence régulière ou de l'absence d'autres occupants.
- Tickets de péage, billets de train, réservations qui établissent vos derniers passages.
- Échanges récents avec un gardien, un agent immobilier, un syndic.
Le constat du commissaire de justice — la pièce-clé
Une fois votre dossier de preuves constitué, le commissaire de justice se déplace, constate l'occupation actuelle, photographie l'état du bien, identifie autant que possible les occupants présents, dresse le procès-verbal officiel. Ce constat est un acte authentique opposable au préfet.
4. Cas particuliers — situations fréquentes
Certaines configurations posent des questions spécifiques. On les rencontre régulièrement.
Cas 1 — Maison familiale héritée en indivision
Un membre de la famille (cousin, oncle) s'est installé sans accord des autres indivisaires. Ce n'est pas un squat au sens juridique strict : l'occupant a un droit d'indivision, donc un titre partiel. La procédure préfectorale ne s'applique pas. Il faut passer par le tribunal judiciaire pour partage successoral et expulsion. Notre conciergerie n'intervient pas sur ces dossiers.
Cas 2 — Location saisonnière non déclarée détournée
Vous avez loué votre bien sur une plateforme courte durée. Le locataire a refusé de partir à la fin du séjour ou a fait venir d'autres personnes. Si vous avez un contrat de location saisonnière, c'est techniquement un litige locatif (procédure civile), même si le contrat est terminé. Toutefois, en cas d'occupants tiers (non signataires du contrat) qui se sont installés en plus ou à la place, la procédure préfectorale s'applique pour ces tiers.
Cas 3 — AirBnb détourné en sous-location pirate
De plus en plus fréquent : votre locataire long terme sous-loue le bien sur AirBnb sans votre accord, ou un faux AirBnb-eur s'est installé via un compte usurpé. Si l'occupant n'a aucun lien contractuel avec vous, c'est un squat. La procédure Kasbarian s'applique.
Cas 4 — Bien en travaux entre deux locataires
Le bien est inoccupé pour rénovation entre deux baux. Des occupants s'y sont installés. C'est typiquement un squat de bien inoccupé — couvert depuis 2023 par la voie préfectorale. La preuve de l'absence d'occupants légitimes (devis travaux, factures matériaux) est essentielle.
5. Coût de la procédure pour une résidence secondaire
| Avocat — voie civile | Anti-Squat Express — voie Kasbarian | |
|---|---|---|
| Délai moyen | 4 à 8 mois (souvent plus pour secondaires) | 7 jours |
| Honoraires avocat | 6 000 - 15 000 € | 0 - 1 200 € |
| Frais commissaire | 800 - 1 500 € (déplacements parfois longs) | 600 - 900 € (réseau local) |
| Coordination | Vous gérez à distance | 1 500 € — un seul interlocuteur |
| Total | 9 000 - 16 000 € | 2 200 - 3 000 € |
L'écart est encore plus marqué que sur une résidence principale, parce que les déplacements en zone éloignée font gonfler les frais d'huissier libéral. Notre réseau dispose de partenaires locaux dans toutes les régions.
6. Prévention — 5 mesures pour sécuriser une résidence secondaire
Au-delà des recours en cas de squat, mieux vaut prévenir. Voici cinq mesures que nous recommandons systématiquement à nos clients après récupération.
Mesure 1 — Faire vivre le bien
Mandatez un voisin de confiance, un gardien ou une conciergerie locale pour passer toutes les 2 à 4 semaines, ramasser le courrier, ouvrir les volets, faire tourner l'eau. Une maison qui vit ne ressemble pas à une cible.
Mesure 2 — Installer une alarme connectée avec déclencheur
Une alarme avec détection d'intrusion qui vous notifie en temps réel sur smartphone permet de réagir dans l'heure. Si vous appelez la police pendant l'effraction (ou dans les premières heures), c'est un flagrant délit : les forces de l'ordre peuvent intervenir immédiatement, sans procédure préfectorale.
Mesure 3 — Caméras visibles + caméras cachées
Les caméras visibles dissuadent. Les caméras cachées, elles, fournissent les preuves. En cas d'effraction, vous disposez d'images horodatées qui blindent juridiquement votre dossier — et qui montrent que les occupants n'étaient pas là un mois auparavant.
Mesure 4 — Maintenir une boîte aux lettres « active »
Une boîte aux lettres qui déborde signale que le bien est vide. Demandez à un voisin de la vider régulièrement, ou mettez en place une réexpédition de courrier vers votre résidence principale.
Mesure 5 — Déclarer la résidence secondaire en mairie
Dans certaines communes (notamment touristiques), la mairie tient un registre des résidences secondaires. Cette déclaration administrative officielle peut servir de preuve supplémentaire en cas de squat (date d'enregistrement, statut du bien).
7. Le rôle de l'assurance habitation pour résidence secondaire
Une résidence secondaire mal assurée multiplie les conséquences financières d'un squat. Trois points à vérifier dans votre contrat — et à compléter si nécessaire.
Garantie « dommages causés par occupation illégale »
Cette garantie spécifique, encore rare avant 2023, devient un standard chez les principaux assureurs depuis la médiatisation des affaires de squat. Elle couvre les dégradations causées par les squatteurs (sanitaires, mobilier, peintures, sols) jusqu'à un plafond contractuel. Vérifiez son existence et son plafond — souvent insuffisant pour une grosse maison familiale.
Garantie « perte de jouissance »
Si votre résidence secondaire est aussi louée saisonnièrement (AirBnb, gîte), un squat peut vous priver de plusieurs semaines de revenus locatifs. La garantie perte de jouissance indemnise ce manque à gagner, sur présentation des réservations annulées.
Garantie « protection juridique »
De nombreux contrats incluent une protection juridique qui prend en charge tout ou partie des honoraires d'avocat en cas de litige. Sur un dossier de squat, cette garantie peut couvrir jusqu'à 1 500 € — une économie nette à ne pas négliger. Activez-la dès le dépôt de plainte.
Le piège de la déclaration « bien inoccupé »
Certains contrats imposent une déclaration spécifique au-delà d'une période d'inoccupation (souvent 90 jours consécutifs). Si vous n'avez pas déclaré, l'assureur peut tenter de réduire l'indemnisation. Vérifiez vos clauses et déclarez si nécessaire — c'est gratuit et souvent sans surprime.
8. Cas pratiques — trois situations que nous avons traitées
Ces cas sont anonymisés mais représentatifs des dossiers de résidence secondaire que nous coordonnons.
Cas A — Maison de famille en Provence, succession récente
Bien hérité 6 mois plus tôt, indivision entre 3 frères et sœurs. Découverte du squat lors d'une visite de printemps. Notre travail : récupérer l'attestation notariale, faire signer le mandat par le frère désigné comme représentant, monter le dossier en 24h, déposer en préfecture. Mise en demeure prononcée à J+4, départ volontaire à J+6, récupération à J+7.
Cas B — Studio à la montagne loué sur AirBnb
Le client a loué pour une semaine via AirBnb. À la fin du séjour, le locataire est resté et a fait venir deux personnes supplémentaires. Comme les occupants supplémentaires n'étaient pas signataires du contrat, la procédure préfectorale s'appliquait pour eux. Pour le locataire signataire, dépôt simultané d'une procédure d'expulsion locative express. Bilan : bien récupéré en 9 jours, total 2 800 €.
Cas C — Maison de bord de mer en Vendée, propriétaire vivant à l'étranger
Le propriétaire vit à Singapour. Découverte du squat par un voisin qui l'a alerté. Tout a été géré à distance : signature électronique du mandat, transmission des pièces par mail sécurisé, coordination avec notre commissaire local, dépôt en préfecture, signification, évacuation forcée. Total 11 jours (incluant le décalage horaire pour les signatures), 3 000 €.
9. Foire aux questions
Ma maison de famille est en succession, je n'ai pas encore le titre. Est-ce bloquant ?
Le bien est en SCI familiale. Qui doit déposer la plainte ?
Mon bien est en France mais je vis à l'étranger. Vous pouvez gérer à distance ?
Si les squatteurs prétendent avoir un bail avec un faux propriétaire, que faire ?
Combien de temps après mon départ puis-je être considéré comme « non occupant » ?
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